前回は、「住宅ローンが支払えなくなる人の原因」についてご紹介しました。
引き続き今回は、「住宅ローンが支払えなくなった場合、どうなるのか」についてご紹介します。
また、本記事は以下図書を参考にさせていただいております。
1. 「通知書」が郵送される
金融機関によって対応が違いますが通常は1〜3ヶ月を滞納すると「通知書」が郵送されます。
住宅ローンの引き落とし口座に十分な残高がなく引き落としができない場合、融資元である金融機関はローンの借り手に対して返済を促す連絡行います。
その際には勤務先や自宅に電話をかけたり訪れたりするのではなく通知書を郵送するという手段をとります。
手違いで引き落とし口座のお金が足りないというトラブルは誰に誰にでも起こる可能性があるため、この時点では特に問題になることはありません。入金を失念していた場合は速やかにお金を入れるだけで金融機関側も問題ないものと了承してくれます。
2. 督促状、催告書が郵送される
ところが滞納が2回目になると銀行の対応は少し違ってきます。
送られてくる葉書は1回目とほぼ同じですが、担当の金融係から電話があり「どうしましたか？」など事情を確認されることが少なくありません。
手違いによる残高不足は誰にでもあることでしょう。けれどもそれが2回重なると「支払えない事情があるので？」と金融機関側も考え始めます。
さらに、滞納が3回目になると事情が大きく変わります。金融機関の融資担当者から電話が入るのに加え、送られてくる文書もハガキではなく内容証明郵便による「督促状」や「催告書」になります。
督促状の内容を要約すると、おもに次のようになります。
・金融機関が定めた期日までに滞納している金額を全額支払いなさい
・支払いが確認できない場合には、「期限の利益」を喪失することになる
・「期限の利益」が失われると、一括返済を請求する
・代位弁済後の金利は住宅ローン契約の金利から14%になる
・代位弁済後は窓口が債権回収部署または保証会社に移行する
・ 最後に一括返済ができない場合には競売の申し立てを行う
督促状が届いたにもかかわらず対応しないでいると、次に届くのが「催告書」です。
文面はほとんど督促状と同じですが、より強い文言が使われており競売申立に至る最後の通告として送付されるものです。
ローンを滞納することになった人の多くは、通知書や督促状、催告書が届いた時点でどう対処すればいいかわからないため、放置してしまうことが少なくありません。
「返済を」と求められても、支払う能力がそもそもないので、対処できないのです。
このまま対応をしない場合、一括返済を求められます。
もちろん一括返済を求められたところで返済能力はないため、保証会社による競売の申し立て、裁判所による差押登記が行われ、その後競売の実施、退去となります。
競売は住宅ローン破綻における最悪の結末
不動産を売却したり債務を清算したりする時には、通常色々な交渉を行います。
その後の暮らしがしっかりと成り立つよう立ち退きの期限や引っ越しの費用の提供、物件売却後の残債をどうするかなどについて交渉を進めるのが一般的な手続きです。
ところが競売になると、債権者と裁判所が事務的にどんどん話を進めてしまいます。
家を失った後の生活を維持できるよう、工夫できる余地がほとんどないのです。
また売却価格が安くなるという点も競売の大きなデメリットになります。
任意売却にて解決できる場合も多い
任意売却とは、競売にかけられる前に債務が残ったままの自宅を売却することです。
・残債を大幅に減らすことができる
・自宅に住み続けられる可能性がある
・債務者のプライバシーを守ることができる
これらのメリットを見出すためには「競売にかけられる前に売却を完了しなければならない」という時間制約がある中で、債権者と交渉して許諾を得た上、少しでも高値を付けてくれる「買い手」を見つける必要があります。
決して容易なことではない、と本でも紹介されています。
結論：早めに金融機関への相談、任意売却の検討を進める
任意売却を決断する上で大きなターニングポイントになるのが「代位弁済」です。
債権者である金融機関に対して、代位弁済前までに任意売却の意向を示すことができれば競売の申し立てを待ってもらえることがあります。
しかし代位弁済が行われてしまうと状況は一変します
期限の利益喪失により全額一括返済を求められることになり、それが出来ない場合には抵当権が設定されている自宅を処分して売却価格を返済に充てなければなりません。
自宅の処分方法には競売と任意売却がありますが債権者が何のアクションも起こさなければ保証会社は自動的に競売の申立てを行います。
「何もしないことが最大のリスク」になります。
ローンの支払いに困った場合は、返済が滞納するまえに金融機関に相談し、返済ペースについて調整してもらうことが一番良さそうです。
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